Parmi les nombreuses possibilités juridiques de créer un écolieu, un habitat participatif (ou groupé) ou tout projet immobilier collaboratif ou mutualisé, un statut demande à être explorer : la Société Coopérative Civile Immobilière (SCCI).
Globalement le régime juridique de la SCI lui donne une grande liberté dans l’écriture de ses statuts avec une fiscalité simple (application du régime de la transparence fiscale).
Tout associé a un droit de vote et un droit au partage des bénéfices ainsi qu’un devoir de “participation aux pertes” en cas de difficulté financière de la SCI.
Il est important de garder à l’esprit l’interdiction des “clauses léonines”, qui sont les clauses attribuant à un ou des associés des droits ou des devoirs disproportionnés par rapport à leur nombre de parts sociales. Les statuts ne peuvent pas priver un associé de son droit de vote ni de son droit aux bénéfices ni attribuer à un associé une part trop importante des droits de vote ou des bénéfices ou exonérer un associé de toute participation aux pertes en cas de difficulté financière de la SCI.
Les statuts peuvent prévoir que certaines décisions doivent remporter une majorité à la fois en nombre de parts sociales et d’associés (majorité qui peut être une majorité simple, une majorité qualifiée, le consentement ou le consensus des associés présents ou représentés lors de la prise de décision).
Par défaut, chaque associé dispose lors des prises de décision d’un nombre de voix proportionnel au nombre de parts sociales qu’il détient dans la société. Il est possible de poser dans les statuts une autre répartition des voix, cependant il y a deux obstacles à cela :
1er obstacle : la responsabilité financière des associés vis-à-vis des tiers est nécessairement proportionnelle au montant de leurs parts sociales (sauf si lors de la conclusion d’une dette avec un créancier il est convenu un autre partage des responsabilités vis-à-vis des associés, négociation qui n’est pas évidente et sera difficile à réaliser pour toutes les créances de la SCI). Il y aura donc un décalage entre la répartition des voix et la répartition de la responsabilité financière des associés, situation qui risque fortement de générer des tensions entre ceux-ci.
2ème obstacle : l’interdiction des clauses léonines prohibe les clauses qui attribuent à un associé des droits non proportionnés à ses devoirs. Exemple : dans une SCI avec 5 associés et où s’appliquerait selon les statuts le principe démocratique “1 personne = 1 voix”, si un associé possède 5% des parts sociales il sera responsable de 5% des dettes de la société mais il détiendra en revanche 20% des droits de vote. Une situation irrégulière au regard de l’interdiction des clauses léonines et qui crée une situation d’insécurité juridique : un autre associé peut saisir la justice pour demander à ce que les statuts soit déclarés irréguliers.
Dans certains habitats participatifs, ce problème a été contourné de la façon suivante : un capital social très faible est créé (chaque associé y possédant un nombre égal de parts sociales) et tous les autres apports des associés sont réalisés sous la forme d’apports en compte courant.
Cette solution n’est cependant pas totalement satisfaisante car elle impose la négociation et la conclusion d’une convention d’apport entre chaque associé et la société. De plus ce capital social très faible rendra la société peu crédible vis-à-vis des établissements financiers et il lui sera donc difficile d’obtenir des prêts. Enfin, la sécurité financière de la société sera largement dépendante du contenu de ces conventions d’apport.
A mon sens, si l’on veut appliquer le principe démocratique “1 personne = 1 voix” dans un SCI en toute sécurité juridique, il faut donner une forme coopérative à celle-ci, qui sera dans ce cas une SCCI (société coopérative civile immobilière), soumise :
Ce choix permet notamment :
- d’instaurer le principe démocratique “1 personne = 1 voix”
- de mettre en place plusieurs collèges d’associés et de définir les voix dont dispose chaque
- collège en assemblée générale
- d’assurer qu’une fraction des bénéfices sera versée à des réserves
- de limiter la responsabilité financière des associés au montant de leurs apports
Ceci est un extrait du livre « Guide juridique pour les habitats participatifs » de Joris Danthon disponible ici.
Crédits photos : Ecolodo habitat participatif – Verrieres-en-anjou (Fr-49) – Pascal Faucompré – Build Green
