Faut-il revendre une maison auto-rénovée ou auto-construite juste après la réalisation des travaux ? Voici la question que s’est posée « Comme un pingouin dans le désert » dans une vidéo. Une expérience intéressante que je ne pouvais m’empêcher de vous partager pour y apporter mon commentaire.

Le contexte

Un couple a fait le choix d’auto-construire leur maison sur un terrain à la campagne avec pour objectif d’être le plus autonome possible. Ils ont partagé leur aventure sur une chaîne Youtube qui a eu un vif succès.

Une fois la maison (presque) terminée, le couple se sépare (comme un majorité des auto-constructeurs) et se pose la question de la vente de leur bien.

Cette maison leur a coûté, entre le terrain (30 000€), les matériaux et équipements autour de 80 000€. Une somme très raisonnable au prix du m², surtout qu’ils ont fait le choix de matériaux écologiques, d’une isolation performante (75€ conso électrique pour l’hiver) et y ont mis tout leur cœur à l’ouvrage pour bien faire.

Selon mes informations (à confirmer) la maison fait aux alentours de 50/60 m² avec 1 pièce de vie, une chambre, salle de bains et se trouve à quelques kilomètres d’une petite ville avec commerces, donc en campagne profonde !

Ils décident de faire appel à 2 agents immobilier pour l’estimer. Et là une très, mais alors très grosse surprise leur attend sur l’avis de valeur !

Je vous laisse découvrir dans cette vidéo :

A noter que Build Green n’est pas responsable du l’utilisation du droit à l’image de l’animateur et agent immobilier très connu sur cette image de Une de la vidéo !

La vidéo de la construction en 6’30 :

La morale de l’histoire

Le propriétaire va garder la maison (la bonne affaire !) et ne regrette finalement pas son choix, car il s’y plaît vraiment et considère avoir beaucoup appris de son expérience.

Pour l’anecdote, je viens de passer 3 ans dans l’immobilier, en parallèle du développement de Build Green, dans une commune rurale à 15mm d’Angers par une 4 voies. Certes, je ne peux pas juger de la valeur de cette maison, ne connaissant pas bien leur secteur, l’environnement, … et Angers et sa région, étant devenu hors de prix, par rapport au marché de villes comparables. Mais je trouve toutefois que les agents immobiliers ont eu la main un peu lourde sur l’estimation.

C’est d’ailleurs assez symptomatique des maisons dites écologiques (mais que signifie maison écologique ?). En effet, pour en avoir eu à vendre dans mon secteur, leur valeur était souvent inférieure au marché et très difficile à vendre.

Pourquoi ? Un réel manque de recul sur ce type de construction et des a priori difficile à faire tomber (maison bois qui brûle, maison des 3 petits cochons, …).

Mais là n’est pas le pire à mon sens. Le problème, que n’aborde pas ce bienheureux propriétaire, est la garantie de la maison à sa revente. Et oui, comme il est auto-constructeur, il sera garant de ses travaux pendant 10 ans ! D’où certainement la décôte réalisée par certains agents immobiliers.

Enfin, lors de la revente, une plus-value peut être appliquée fiscalement du fait que les travaux n’ont pas été réalisés par des professionnels. Ainsi, dans le cadre d’une auto-construction, cette plus-value « est calculée à partir du coût des travaux de construction ; il s’agit uniquement des travaux réalisés avant l’achèvement de l’immeuble. Par coût des travaux, on entend notamment les frais d’architecte, les taxes et participations liées à la construction et les factures et mémoires des entrepreneurs de tous les corps d’État. Si les travaux ne sont pas réalisés par une entreprise, les heures de travail que vous avez effectuées personnellement ne sont pas prises en compte. Vous pourrez par contre déduire le prix d’achat des matériaux et les salaires et charges sociales des salariés que vous aurez directement employés. » (source)

Et dans le cas d’une auto-rénovation (sans facture de professionnels), c’est encore pire puisque la plus value sera calculée à partir de la valeur d’achat, sachant que la valeur des travaux ne peut être prise en compte dans le calcul de valorisation final, car seules les dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement, de rénovation ou d’amélioration, payées par le vendeur et réalisées par une entreprise, peuvent majorer le prix d’acquisition du bien immobilier vendu. (source) Et là, cela n’est pas négligeable fiscalement au moment de la revente. J’ai connu quelques cas, de bricoleurs du dimanche, qui s’en sont mordus les doigts devant le notaire ! Ainsi, le prélèvement fiscal peut atteindre jusqu’à 40% du montant dépassant la valeur du prix d’achat. Pas négligeable !

Autre solution, attendre cinq ans après son achèvement, pour justifier de ces dépenses, qui seront alors évaluées forfaitairement à 15 % du prix d’acquisition.

[Edit du 08/11/2021] Dans la majorité des cas, la plus value ne s’applique pas à la résidence principale. Selon le cas (revente entre propriétaires, dépendance, terrain, …), il convient de prendre conseil auprès de son notaire pour confirmer.

Pour conclure

Alors au final, faut-il s’inquiéter de la valeur de revente lors de l’achat d’une maison qu’on souhaiterait rénover de façon écologique ou pour la réalisation d’une éco-construction ? Je dirais que non, si vous pensez la revendre dans 10 ans au plus tôt, car les mentalités sur ce type de démarche évoluent dans le bon sens. En outre, comme le bon vin, ce type de maison prend de la valeur avec le temps, telles les maisons en pierre, de nos jours. Par contre, d’ici là, il faut espérer que vous n’aurez pas d’incident de la vie, car il est fort probable que vous ne retrouverez pas la valeur des travaux dans l’estimation de la maison.

C’est même de plus en plus le cas pour toute revente. Il est en effet difficile de valoriser le montant des travaux, bien que vous ayez fait le choix de matériaux de belles qualités ou encore mieux écologiques. En outre, compte tenu de l’évolution de nos engagements écologiques, il serait même prudent de dépenser utilement son argent dans des solutions durables et reyclables !

Pour toutes ces raisons, il est donc préférable de faire appel à des professionnels pour, d’une part, garantir la qualité des travaux, et surtout pour assurer la valorisation du bien.

Crédit Photos et plus d’infos : Comme un pingouin dans le désert